Préstamos para inversionistas y trabajadores independientes
No todos los prestatarios encajan en los requisitos de un banco. Califique con la renta de su propiedad, con sus depósitos bancarios o con la solidez de la operación, mediante préstamos DSCR, con estados de cuenta, hard money y de capital privado de prestamistas que conocemos bien.
- Préstamos DSCR
- Ideal para
- Inversionistas en propiedades de renta
- Califica con
- La renta frente al pago mensual
- Plazo típico
- Fijo a 30 años; opciones de solo interés
- Tiempo de cierre
- De 3 a 4 semanas aprox.
- Estados de cuenta de 12 o 24 meses
- Ideal para
- Dueños de negocio, contratistas 1099 e independientes
- Califica con
- El promedio de sus depósitos bancarios
- Plazo típico
- Fijo a 30 años y otros plazos
- Tiempo de cierre
- De 3 a 5 semanas aprox.
- Hard money
- Ideal para
- Inversionistas que remodelan y venden, o que necesitan rapidez
- Califica con
- El valor de la propiedad y su plan de salida
- Plazo típico
- De 6 a 24 meses, solo interés
- Tiempo de cierre
- A menudo de 7 a 14 días
- Capital privado
- Ideal para
- Propiedades y situaciones fuera de lo común
- Califica con
- La plusvalía, la propiedad y su caso
- Plazo típico
- Se negocia en cada operación
- Tiempo de cierre
- Variable; puede ser en días
Préstamos DSCR
Califique con la renta de la propiedad, no con sus declaraciones de impuestos.
Un préstamo DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda) lo califica según si la propiedad se paga sola. En lugar de declaraciones de impuestos, formularios W-2 o una relación deuda-ingreso, el prestamista compara la renta mensual de la propiedad con su pago mensual.
Por eso el DSCR es el préstamo preferido de los inversionistas que deducen muchos gastos, tienen varias propiedades o quieren comprar y conservar a nombre de una LLC.
Requisitos típicos de DSCR
- Índice para calificar
- Normalmente 1.00 o más. Algunos programas aceptan menos de 1.00, o ningún índice, con un pago inicial mayor y más reservas.
- Puntaje de crédito
- Los programas suelen empezar entre 620 y 680. Con 720 o más se obtienen las mejores condiciones y el mayor financiamiento.
- Pago inicial
- Normalmente del 20% al 25% en una compra. También hay refinanciamientos con retiro de efectivo con menor financiamiento.
- Reservas
- Por lo general, varios meses del pago de la propiedad (PITIA) en el banco después del cierre.
- Tipos de propiedad
- Casas unifamiliares, de 2 a 4 unidades, condominios y casas adosadas, además de rentas vacacionales de corto plazo con muchos prestamistas.
- Titularidad
- Cierre a su nombre o a nombre de una LLC.
- Opciones de préstamo
- Tasa fija a 30 años, ajustable y periodos de solo interés. Compra, refinanciamiento de tasa y plazo, y refinanciamiento con retiro de efectivo.
- Penalidad por pago anticipado
- Es común, a menudo escalonada de 3 a 5 años. Una penalidad más larga normalmente consigue una tasa más baja, y hay opciones más cortas o sin penalidad.
Lo que necesitará
- Contrato de compra o estado de cuenta de su hipoteca actual
- Contrato de arrendamiento o avalúo de renta de mercado (Formulario 1007)
- Dos meses de estados de cuenta bancarios para el pago inicial y las reservas
- Documentos de la LLC si cierra a nombre de una entidad
- Identificación con foto y autorización para revisar su crédito
Calculadora DSCR
Cumple con el mínimo más común de 1.00. Pago mensual (PITIA) de aproximadamente $4,101.
Estimación solo para fines ilustrativos. No es una cotización de tasa, una oferta ni un compromiso de préstamo.
Préstamos con estados de cuenta de 12 o 24 meses
Para trabajadores independientes cuyas declaraciones de impuestos no reflejan todo su ingreso.
Si usted tiene un negocio, sus declaraciones de impuestos están hechas para mostrar el menor ingreso posible. Eso ayuda con los impuestos, pero no a la hora de calificar para una hipoteca.
Un préstamo con estados de cuenta bancarios lo califica con lo que realmente entra a sus cuentas. Promediamos 12 o 24 meses de depósitos para calcular su ingreso, sin declaraciones de impuestos ni W-2.
Cómo se calcula su ingreso
- Estados de cuenta de negocio
- A los depósitos elegibles se les aplica un factor de gastos para considerar los costos del negocio, a menudo del 50%. Una carta de su contador (CPA) o un estado de pérdidas y ganancias que muestre gastos reales menores puede reducir ese factor.
- Estados de cuenta personales
- Los depósitos en su cuenta personal generalmente se consideran ingreso después de los gastos del negocio. Los prestamistas suelen pedir un par de meses de estados de cuenta del negocio para comprobar que las cuentas están separadas.
- 12 o 24 meses
- Doce meses le conviene si su ingreso creció recientemente. Veinticuatro meses pueden compensar un año flojo y a veces tienen mejores condiciones.
- Depósitos que no cuentan
- Transferencias entre sus propias cuentas, dinero de préstamos, reembolsos y depósitos únicos inusualmente grandes que no se puedan documentar.
Requisitos típicos
- Tiempo como independiente
- Generalmente dos años, comprobados con una carta de su contador, licencia de negocio o un documento similar.
- Puntaje de crédito
- Los programas suelen empezar alrededor de 620. Un puntaje más alto mejora las condiciones.
- Ocupación
- Vivienda principal, segunda vivienda y propiedades de inversión.
- Reservas
- Normalmente varios meses de pagos en el banco después del cierre.
- Alternativas
- Si los estados de cuenta no le funcionan, también ofrecemos programas con estado de pérdidas y ganancias preparado por un contador, solo con formularios 1099, o con base en activos.
Estimador de ingreso con estados de cuenta
Aproximadamente $240,000 al año, con depósitos promedio de $40,000 al mes.
Estimación solo para fines ilustrativos. No es una cotización de tasa, una oferta ni un compromiso de préstamo.
Diseñado para
- Dueños y socios de negocios
- Contratistas independientes y quienes reciben formularios 1099
- Agentes de bienes raíces, consultores y vendedores por comisión
- Médicos, dentistas y otros dueños de consultorio
- Dueños de negocios en línea y de economía de plataformas
Préstamos hard money
Financiamiento rápido, de corto plazo y basado en el activo para remodelar y vender o préstamos puente.
Un préstamo hard money es financiamiento de corto plazo garantizado por la propiedad misma. La aprobación se basa sobre todo en la operación (el valor de la propiedad, su plan y su plusvalía), más que en su ingreso o su historial de crédito.
Como el prestamista se enfoca en el activo, un préstamo hard money puede cerrar en días, no en semanas. Eso le permite competir con compradores que pagan en efectivo y adquirir propiedades que un banco no financiaría.
Condiciones típicas de hard money
- Plazo
- Normalmente de 6 a 24 meses, con extensiones disponibles con muchos prestamistas.
- Pagos
- Solo interés, con el saldo pagadero al final del plazo.
- Financiamiento
- Comúnmente del 60% al 75% del valor actual, o hasta alrededor del 70% al 75% del valor después de la remodelación (ARV) en proyectos de remodelación.
- Costos
- Más altos que los de un banco. Además de la tasa de interés, hay puntos de originación. Le cotizamos el costo total por escrito.
- Estrategia de salida
- Se requiere desde el principio: una venta, un refinanciamiento u otra forma clara de pagar.
- Ocupación
- Solo propiedades que no ocupa el dueño y con fines comerciales.
Para qué usan los inversionistas el hard money
Remodelar y vender
Compra más fondos para la remodelación, que se liberan por etapas conforme avanza la obra.
Préstamos puente
Compre antes de vender, o adquiera y estabilice una propiedad antes de refinanciar con deuda a largo plazo, como un préstamo DSCR.
Subastas y compras urgentes
Cierre rápido cuando el vendedor o una venta de fideicomiso no pueden esperar.
Propiedades que los bancos rechazan
Casas que necesitan reparaciones mayores, condominios no aprobados o propiedades con trámites de título o permisos en proceso.
Construcción desde cero
Compra del terreno y financiamiento de la construcción para constructores con experiencia.
Retiro de efectivo con fines comerciales
Use la plusvalía de una propiedad de inversión para financiar su siguiente compra.
Préstamos de capital privado
Préstamos financiados por inversionistas privados para operaciones que los bancos no aceptan.
Los préstamos de capital privado se financian con dinero de personas, family offices y fondos de inversión, no de bancos. Como correduría de bienes raíces con licencia en California, nosotros gestionamos estos préstamos y presentamos su operación al capital privado que mejor le corresponde.
Como cada préstamo lo evalúa un prestamista privado, las condiciones se negocian en cada operación. Esa flexibilidad es la ventaja: el capital privado puede decir que sí cuando una propiedad, un plazo o un prestatario no encaja en los requisitos de ningún banco o agencia.
Cuándo conviene el capital privado
- Terrenos, propiedades de uso mixto y de uso especial
- Construcción desde cero y remodelaciones mayores
- Prestatarios con un problema de crédito reciente, o con ingresos complejos o del extranjero
- Segundas hipotecas detrás de un préstamo que no quiere refinanciar
- Fechas de cierre muy cortas, compras de la parte de herederos o socios
- Préstamos más grandes o complejos de lo que permiten los programas estándar
¿Hard money o capital privado?
Los dos términos se usan casi como sinónimos. En la práctica, hard money suele referirse a prestamistas con programas y precios establecidos para inversionistas, mientras que el capital privado viene de inversionistas individuales o fondos con condiciones negociadas para cada operación. Trabajamos con ambos y le diremos cuál le conviene más.
- 1
Cuéntenos sobre la operación
La propiedad, el precio de compra o valor, el monto que necesita, el plazo y cómo piensa pagar.
- 2
La estructuramos y la presentamos
Preparamos la solicitud y la presentamos a los prestamistas privados cuyos criterios coinciden.
- 3
Revise las condiciones
Recibe las condiciones por escrito, incluidos tasa, puntos, plazo y cualquier condición de pago anticipado, antes de comprometerse.
- 4
Cierre
A través de escrow y la compañía de título, con todas las divulgaciones que exige la ley de California.
Cómo funciona
Una sola conversación cubre los cuatro programas. Si su operación encaja en más de uno, le mostramos las opciones lado a lado.
- 1
Envíenos la operación
Dirección de la propiedad, precio o valor, monto del préstamo, plazo y su plan para la propiedad.
- 2
Reciba una hoja de condiciones
La cotizamos con nuestros prestamistas y le enviamos opciones por escrito, normalmente en uno o dos días hábiles.
- 3
Valuación y documentos
Ordenamos el avalúo o la valuación y reunimos la breve lista de documentos de su programa.
- 4
Cierre
A través de escrow y la compañía de título. Los préstamos hard money y de capital privado pueden cerrar en días; los DSCR y con estados de cuenta tardan unas semanas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el DSCR y cómo se calcula?
DSCR significa índice de cobertura del servicio de la deuda. Es la renta mensual de la propiedad dividida entre su pago mensual, incluidos capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de HOA. Una renta de $3,000 frente a un pago de $2,500 da un DSCR de 1.20.
¿Los préstamos DSCR requieren declaraciones de impuestos o comprobante de ingresos?
No. Los préstamos DSCR califican con el ingreso de la propiedad. Los prestamistas sí revisan su crédito, verifican su pago inicial y sus reservas, y pueden preguntarle por su experiencia como arrendador.
¿Puedo cerrar un préstamo DSCR a nombre de una LLC?
Sí. La mayoría de los programas DSCR permiten cerrar a nombre de una LLC u otra entidad, normalmente con una garantía personal.
¿Cómo se calcula el ingreso en un préstamo con estados de cuenta bancarios?
El prestamista promedia los depósitos elegibles de 12 o 24 meses. A los depósitos de cuentas de negocio se les aplica un factor de gastos, a menudo del 50% salvo que un contador documente gastos menores. Los depósitos de cuentas personales generalmente se cuentan como ingreso.
¿Puedo usar un préstamo con estados de cuenta para comprar mi vivienda principal?
Sí. Los préstamos con estados de cuenta bancarios están disponibles para vivienda principal, segunda vivienda y propiedades de inversión.
¿Puedo usar hard money para comprar una casa para vivir?
No. Nuestros préstamos hard money y de capital privado son solo para propiedades con fines comerciales que no ocupa el dueño. Para una casa en la que vivirá, le buscaremos un préstamo convencional, del gobierno o con estados de cuenta bancarios.
¿Qué tan rápido puede cerrar un préstamo hard money?
A menudo en 7 a 14 días una vez que tenemos la información de la propiedad y una valuación, y a veces más rápido para clientes recurrentes.
¿Cuál es la diferencia entre hard money y capital privado?
Hard money suele referirse a prestamistas con programas establecidos para inversionistas. El capital privado viene de inversionistas individuales o fondos, con condiciones negociadas en cada operación. Ambos son de corto plazo, se basan en el activo y son más rápidos que un banco.
¿Qué es una estrategia de salida?
Su plan para pagar un préstamo de corto plazo, normalmente vendiendo la propiedad o refinanciándola con un préstamo a largo plazo, como un préstamo DSCR. Los prestamistas hard money y privados la exigen antes de financiar.
Los requisitos mostrados son rangos típicos entre nuestros prestamistas, cambian con frecuencia y no son un compromiso de préstamo. Los préstamos DSCR, hard money y de capital privado son préstamos con fines comerciales para propiedades de inversión que no ocupa el dueño. Los préstamos de capital privado los gestiona Greenflash Realty Inc. dba Strategic Equities, DRE de California #01852513, NMLS #237415, y están sujetos a la aprobación del prestamista y a todas las divulgaciones requeridas.
¿Tiene una operación en puerta?
Presente su solicitud en línea o llámenos. Le diremos qué programa le conviene y cuánto le costará, por escrito.